Qué hay que llevar al notario para vender un piso en Baleares (checklist 2026)
March 3, 2026
Si estás aquí, seguramente te suena esta frase: “Quiero vender, pero quiero hacerlo bien. Sin líos con el precio, sin fallos en los papeles y sin que la operación se caiga al final”. En Mallorca pasa mucho, sobre todo con compradores no residentes y plazos que dependen de bancos, transferencias internacionales y documentación extra.
En esta guía te explico como vender una casa con un orden realista. El orden importa más que el “truco”. He visto viviendas venderse rápido porque empezaron bien, y otras quedarse meses en portales por dos o tres errores evitables.
También verás un bloque de impuestos con información sólida y actualizada para Baleares, sin intentar adivinar tu cifra exacta. Para tu número final hay que mirar tu caso concreto, porque cambia según residencia fiscal, fecha y precio de compra, mejoras, herencias, hipoteca y municipio.
El problema real al vender en Mallorca no es “poner un anuncio”
Vender no va de publicar fotos y esperar. Una venta segura se parece más a un proyecto con fases: objetivo, precio, preparación, marketing, filtro de compradores, negociación, arras, notaría y postfirma.
Lo que más dinero hace perder no suele ser la comisión de un profesional. Lo que más cuesta es un precio mal planteado, una vivienda sin preparar para visitas, aceptar un comprador sin solvencia o firmar unas arras flojas que dejan puertas abiertas a desistimientos “baratos”.
Mallorca tiene particularidades. Aparecen operaciones con NIE, compradores que piden firmar con poderes, calendarios ligados a vuelos o agenda notarial, y pagos que llegan desde fuera de España. No es malo. Solo exige método.
Paso 1. Define tu objetivo y tu línea roja antes de hablar de precio
Antes de entrar en números, deja claro qué priorizas. Vender rápido y vender al máximo no siempre coinciden.
Para aterrizarlo, funciona responder tres preguntas:
• ¿Hay una compra vinculada o una mudanza con fecha fija?
• ¿La vivienda tiene hipoteca, usufructo, herencia, embargo, o varios propietarios?
• ¿Tu mínimo neto tiene sentido después de gastos e impuestos?
Este punto evita decisiones emocionales. Si tu venta depende de otra compra, conviene planificar plazos y coordinación. En el blog de NowHouse solemos ampliar estas situaciones en artículos de proceso, por ejemplo en la sección de guías prácticas: https://nowhouse.es/blog/
Paso 2. Precio que genera visitas reales, no solo curiosidad
Para valorar, en mi experiencia no sirve mirar solo euros por metro cuadrado. Se revisa:
• Testigos comparables de verdad: misma zona, estado, altura, terraza, vistas, parking, trastero
• Diferencia entre oferta activa y vendidos recientes: no valen lo mismo
• Orientación, ruidos, comunidad, posibles derramas, y eficiencia energética con CEE
• Perfil de comprador en esa microzona: local, peninsular, extranjero, inversión, segunda residencia
Importante por precisión legal y por evitar reclamaciones: el anuncio y la información entregada deben ser coherentes con la realidad física y registral. La transparencia evita renegociaciones a última hora por “sorpresas” descubiertas en la nota simple o en la visita del tasador.
En esta guía no entro a “determinar tu precio exacto” ni a darte una cifra tipo. Para tu vivienda hay que ver comparables, situación registral, estado y demanda real de tu zona. Si lo quieres revisar con calma, lo habitual es hablarlo con NowHouse y ver datos reales de mercado, no intuiciones.
Paso 3. Preparación de la vivienda: lo que suma sin gastar de más
Preparar no significa reformar. Significa quitar fricción en la visita. El comprador decide con emoción y justifica con lógica. Si la casa está oscura, huele a cerrado o hay detalles rotos, la emoción baja y la lógica empieza a regatear.
Lo que suele dar mejor retorno:
• Orden y despersonalización ligera. Menos “vida ajena”, más “espacio posible”
• Reparaciones pequeñas pero visibles: persianas, grifos, siliconas, pintura puntual
• Luz. Bombillas correctas y cortinas que dejen entrar el día
• Fotos profesionales que reflejen la realidad sin engañar
Si la vivienda está alquilada o lo ha estado, define desde el principio la situación posesoria. Se entrega libre de arrendatarios o con contrato vigente. Ese detalle cambia el tipo de comprador, el precio y las arras.
Paso 4. Documentos: mejor tener la carpeta lista antes de enseñar
Tener papeles listos acelera la venta y evita sustos cuando el comprador pide documentación y tú todavía estás “buscándola”. En Mallorca, con compradores extranjeros, la seguridad documental pesa mucho.
Documentación habitual para vender en Baleares, según el caso:
• Nota simple del Registro de la Propiedad para ver titularidad y cargas
• Escritura de propiedad (título)
• Recibo del IBI y referencia catastral
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE) vigente
• Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago, si aplica
• Últimas facturas de suministros para lecturas y cambios de titularidad
• Si hay hipoteca: datos para cancelación registral, y coordinación con banco y notaría
Para una orientación oficial sobre registros, la fuente de referencia es el Colegio de Registradores: https://www.registradores.org/
Para información estatal de vivienda, un punto de partida es el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: https://www.mivau.gob.es/
Blindspot común: confundir Catastro con Registro. El Catastro describe (a efectos fiscales) y el Registro acredita derechos y cargas. Cuando hay diferencias, hay que tratarlas con cuidado antes de prometer superficies o elementos en el anuncio.
Paso 5. Marketing y visitas: menos gente, más compradores
Tu casa no es un piso piloto. Cada visita cuesta tiempo y desgaste. Si el proceso se llena de curiosos, el propietario se agota y la negociación se debilita.
Para que las visitas sirvan, funciona esto:
• Mensaje claro. Qué ofrece la vivienda y para quién encaja
• Transparencia. Gastos de comunidad, derramas conocidas, qué incluye la venta
• Precalificación del comprador. Si hay hipoteca, estado del estudio y calendario. Si es contado, claridad sobre tiempos y forma de pago
Si estás buscando cómo vender una casa rápido, esta parte marca diferencias. Muchas visitas no significan buen resultado. Las visitas correctas sí.
Aquí también hay un punto donde conviene no sobreexplicar gratis en un blog: la parte exacta de publicidad efectiva, estrategia de portales y orden de publicación. Cambia por zona, producto, competencia y temporada. Para tu caso, se revisa con datos.
Paso 6. Ofertas: la mejor no es la más alta, es la que llega a notaría
La oferta buena es la que se firma. Para compararlas, ayuda mirar más allá del precio.
Criterios prácticos:
• Precio y qué incluye: muebles, parking, trastero, inventario
• Financiación: contado o hipoteca, y porcentaje de entrada
• Plazos: arras, tasación, obtención de financiación, firma
• Condiciones suspensivas y qué pasa si no se cumplen
• Calidad de la señal y claridad del contrato de arras
Si el comprador depende de hipoteca, la claridad evita perder semanas y volver al mercado “más viejo”. En el blog de NowHouse suele aparecer este tema en artículos de negociación y proceso: https://nowhouse.es/blog/
Paso 7. Arras: donde se gana o se pierde la operación
Las arras son el punto donde más sustos aparecen. No se firman a ciegas ni copiando un modelo genérico.
En España se utilizan varios tipos de arras. Las más comunes en vivienda son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, donde:
• Si desiste el comprador, pierde la señal
• Si desiste el vendedor, devuelve el doble
Todo salvo que el contrato pacte otra cosa por escrito.
Lo que conviene dejar cerrado en arras, por experiencia:
• Inventario. Qué se queda y qué se va
• Cargas. Si hay hipoteca, cómo y cuándo se cancela
• Fecha y forma de entrega de llaves y posesión
• Reparto de gastos, según práctica y pactos
• Qué pasa si el banco se retrasa o deniega financiación, si se acepta esa condición
Para información divulgativa sobre derechos del consumidor, la OCU publica guías generales: https://www.ocu.org/
Para entender el papel del notario y el sistema notarial: https://www.notariado.org/
¿Qué son las arras en una compraventa?
Las arras son un contrato privado con una señal económica que reserva la vivienda y fija precio, plazos y condiciones hasta la firma de la escritura. En arras penitenciales, si el comprador desiste pierde la señal y si el vendedor desiste devuelve el doble, salvo pacto distinto.
Paso 8. Notaría, escritura, pagos y entrega de llaves
La notaría se vive tranquila cuando llegas con todo atado. Si no, se alarga con llamadas al banco, dudas sobre pagos y documentos que faltan.
Antes de firmar conviene tener controlado:
• Forma de pago y justificantes. Transferencias, cheques bancarios y tiempos de acreditación
• Cargas. Cancelación de hipoteca o procedimiento de cancelación simultánea
• Certificados. Comunidad, CEE y lo que aplique a tu caso
• Lecturas de contadores y cambios de titularidad de suministros
Para impuestos y obligaciones fiscales, la referencia es la Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/
Impuestos y gastos al vender en Mallorca en 2026 (Baleares): lo que de verdad se revisa
Este apartado exige precisión. Los impuestos dependen de tu situación y del municipio. Aun así, hay tres bloques que aparecen una y otra vez al vender en Baleares: IIVTNU, IRPF o IRNR, y gastos de cancelación y registro.
Ojo con un blindspot típico: confundir “impuestos del comprador” con “impuestos del vendedor”. Aquí hablamos del vendedor.
1) IIVTNU, la plusvalía municipal
La IIVTNU es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble. En Mallorca, depende del municipio, por ejemplo Palma, Calvià, Marratxí, Alcúdia.
Puntos clave, sin entrar en ordenanzas específicas de cada municipio:
• Se devenga cuando transmites un inmueble urbano o un derecho real sobre él
• En general la paga el vendedor, salvo pacto distinto, y con especialidades en herencias y donaciones
• Tras los cambios normativos de los últimos años, hay método de cálculo objetivo y método por plusvalía real. Se aplica el que corresponda según normativa vigente y tu caso
• Si no hay incremento de valor, la doctrina y la normativa permiten no tributar en determinados supuestos, con prueba y procedimiento
Para el dato exacto hay que mirar la ordenanza fiscal del ayuntamiento y el valor catastral del suelo, fechas y coeficientes aplicables.
2) Impuesto sobre la renta por la ganancia: IRPF (residentes) o IRNR (no residentes)
Si eres residente fiscal en España, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF en la base del ahorro. Si eres no residente, tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR, normalmente mediante modelo específico.
La ganancia se calcula, de forma general, como:
• Valor de transmisión menos gastos de venta
menos
• Valor de adquisición más gastos e impuestos de compra más inversiones y mejoras justificadas
Gastos que suelen computar, con factura y justificación:
• Notaría y registro de tu compra
• Impuestos pagados al comprar, según procediera (ITP o IVA y AJD)
• Reformas que sean mejoras reales, no mero mantenimiento, con facturas
Exenciones habituales en IRPF que aparecen en ventas de vivienda, si se cumplen requisitos:
• Reinversión en vivienda habitual en los plazos y condiciones que marca la norma
• Mayores de 65 años vendiendo vivienda habitual, bajo requisitos
Esto requiere revisar residencia, empadronamiento, uso efectivo como habitual y plazos. No conviene asumirlo sin revisión.
3) Retención del 3 por ciento si el vendedor es no residente (IRNR)
Si el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador tiene la obligación de retener e ingresar el 3 por ciento del precio de compraventa a cuenta del IRNR del vendedor. Es un punto crítico en Baleares por el peso de no residentes.
Lo esencial para entenderlo:
• No es un impuesto extra automático. Es una retención a cuenta
• El comprador ingresa esa retención a la Agencia Tributaria
• El vendedor no residente presenta su declaración. Si la cuota final es menor, pide devolución. Si es mayor, paga la diferencia
• Si el comprador no retiene, asume responsabilidad. Por eso en notaría y en arras se deja claro
Resumen fácil de impuestos del vendedor (sin números inventados)
Para que se entienda sin tablas, aquí va en formato simple:
• IIVTNU: impuesto municipal por incremento del valor del suelo urbano. Lo liquida el ayuntamiento del municipio del inmueble.
• IRPF: si eres residente fiscal en España, tributas por la ganancia patrimonial en tu declaración.
• IRNR y retención 3 por ciento: si eres no residente, el comprador retiene 3 por ciento del precio e ingresa a Hacienda como pago a cuenta. Luego regularizas.
Fuentes oficiales para contrastar:
• Agencia Tributaria, sede electrónica: https://sede.agenciatributaria.gob.es/
• Información institucional de notarios: https://www.notariado.org/
• Colegio de Registradores: https://www.registradores.org/
Nota práctica por precisión: las cifras exactas, tipos aplicables y modelos dependen de tu situación fiscal, del año, del municipio y del cálculo de ganancia. En un blog lo responsable es darte el mapa. El detalle se revisa con documentación.
Riesgos típicos en Mallorca y cómo se evitan con un proceso ordenado
Estas son situaciones que vemos repetirse en Baleares, y por qué conviene anticiparlas.
• Riesgo 1: anuncio y realidad no coinciden. Superficie, anexos, cargas o uso de espacios. Resultado: renegociación o ruptura en arras. Solución: revisar nota simple, catastro y realidad física antes de publicar.
• Riesgo 2: comprador sin solvencia o sin calendario real. Resultado: semanas perdidas esperando una hipoteca que no sale. Solución: precalificación, documentación mínima y plazos realistas en arras.
• Riesgo 3: no residente y retención 3 por ciento mal gestionada. Resultado: tensiones en notaría o errores fiscales. Solución: dejarlo claro desde oferta y arras, y coordinarlo con notaría.
• Riesgo 4: cargas y cancelación de hipoteca improvisada. Resultado: firma retrasada o gastos inesperados. Solución: coordinación previa con banco, certificados y procedimiento de cancelación.
En NowHouse solemos trabajar con checklist y calendario, y con documentación revisada desde el inicio. No para complicar. Para que la venta se sienta predecible.
Checklist final: vender sin improvisar en 10 puntos
Esta lista es la que mejor funciona para no perderte:
1. Define objetivo, plazo y mínimo neto después de impuestos y gastos.
2. Pide nota simple y revisa titularidad y cargas.
3. Aclara situación posesoria si hay inquilinos.
4. Ordena documentación: escritura, IBI, CEE, comunidad.
5. Prepara la vivienda para visitas con reparaciones pequeñas y luz.
6. Publica con información consistente y fotos fieles.
7. Filtra compradores por solvencia y calendario.
8. Compara ofertas por probabilidad de cierre, no solo por precio.
9. Firma arras adaptadas a tu caso, no un modelo genérico.
10. Llega a notaría con pagos, certificados, lecturas y entrega prevista.
Preguntas frecuentes sobre cómo vender una casa en Mallorca
¿Qué necesito para vender una casa en Mallorca?
Escritura, nota simple, recibo de IBI, CEE vigente, certificado de comunidad si aplica, y claridad sobre cargas e hipoteca. Luego, contrato de arras y preparación de notaría.
¿Cuánto tarda una venta normal?
Depende del precio, zona, estado y si el comprador compra al contado o con hipoteca. En Mallorca, las operaciones con no residentes y transferencias internacionales a veces añaden días de coordinación.
¿Qué impuestos paga el vendedor?
Normalmente IIVTNU si procede, y el impuesto por la ganancia patrimonial en IRPF si eres residente o IRNR si no lo eres. Si eres no residente, el comprador retiene el 3 por ciento del precio e ingresa esa retención a Hacienda.
¿El CEE es obligatorio para vender?
Sí, el Certificado de Eficiencia Energética suele ser obligatorio para comercializar y vender una vivienda, con algunas excepciones muy concretas. Lo habitual es tenerlo antes de publicar.
¿Qué pasa si hay hipoteca?
Se vende igualmente. La hipoteca se cancela con el dinero de la venta o con el procedimiento acordado con el banco. La clave es coordinarlo antes con notaría y tener claro el coste y los tiempos de cancelación registral.
¿Cómo vender una casa rápido sin regalarla?
La vía más fiable es ordenar precio, presentación, marketing y filtro de comprador desde el primer día. En esta guía no doy una fórmula de precio ni una estrategia de negociación concreta porque dependen de tu vivienda, tu zona y el momento de mercado. Eso se revisa caso a caso con datos.
Cierre personal: vender bien se siente tranquilo
Vender una vivienda mezcla números y emoción. En Mallorca, además, se mezcla con logística, documentación y perfiles de comprador muy distintos.
Si te quedas con una idea, que sea esta: como vender una casa sin sustos va de orden. Precio con criterio, papeles listos, compradores filtrados, arras bien planteadas y notaría preparada. Cuando eso está, la venta deja de sentirse como una apuesta y se parece a un plan.
