¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? Guía completa para 2025

A lo largo de los años he asesorado a muchas personas, tanto compradores como propietarios, que tenían dudas sobre si el alquiler con opción a compra era la mejor fórmula para ellos. No es una decisión menor: hay dinero, tiempo y expectativas de vida en juego. Por eso en este artículo quiero ayudarte a entender **cómo funciona el alquiler con opción a compra** en España, con un lenguaje humano, desde la experiencia, y con ejemplos reales.

Si estás en Mallorca o en otra parte del país y te planteas alquilar antes de comprar, o vender tu casa progresivamente sin renunciar a ingresos mensuales mientras encuentras al comprador adecuado, necesitas esta información clara, sin letra pequeña ni tecnicismos vacíos.

Vamos al grano.

‍

¿Qué es exactamente el alquiler con opción a compra?

‍

Es un doble acuerdo: primero firmas un contrato de alquiler, y dentro de ese contrato tienes el derecho (no la obligación) de comprar la vivienda más adelante, en el plazo pactado.

Es decir, durante un tiempo vives como inquilino, pero con la tranquilidad de saber que, si lo decides, puedes adquirir la casa más adelante. Y aquí viene el detalle interesante: parte del alquiler que ya has pagado se descuenta del precio de venta. Por eso muchos lo ven como una forma de “ahorrar pagando el alquiler”.

Funciona bien cuando aún no tienes la entrada para comprar, tu situación financiera está mejorando, o quieres probar si esa casa y barrio encajan contigo antes de invertir.

‍

¿Cuánto tiempo dura el alquiler con opción a compra?

Lo habitual es acordar contratos de entre 1 y 5 años, aunque la ley no obliga un plazo concreto. Ambas partes deben incluir por escrito cuánto dura la opción de compra, normalmente coincide con el contrato de alquiler.

‍

¿Cómo se estructura el contrato? Dos acuerdos en uno

‍

Aquí es donde mucha gente se lía. No firmarás un solo contrato, sino dos:

‍

1. Contrato de alquiler

Este debe cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aquí se regula lo habitual: precio mensual, duración, fianza, si admite mascotas... Pero hay que añadir una cláusula clave: la opción a compra, detallando:

• Precio de venta acordado  
• Plazo para ejercer la opción  
• Qué parte del alquiler se descontará del precio final  
• Si se paga una prima inicial (reserva)

‍

2. Contrato de opción de compra

Este segundo acuerdo está regulado por el Código Civil. En él, el propietario se obliga a vender si el inquilino quiere comprar durante el plazo establecido, y el inquilino tiene el derecho exclusivo de hacerlo (pero no está obligado).

También se reflejan aquí:

• La prima pactada (suele ser entre un 5% y 10% del precio total)  
• Quién paga los gastos de compraventa (notaría, registro, ITP)  
• Qué pasa si el comprador no ejerce su derecho  
• Qué se descuenta y qué no del precio final

Todo debe quedar por escrito. Un contrato de palabra no sirve ante la ley. Recomiendo firmarlo ante notario, aunque no es obligatorio.

‍

‍

Ventajas e inconvenientes reales: lo que nadie te cuenta

‍

Para ti como posible comprador o inquilino

He trabajado con personas que querían comprar ya pero no llegaban al 20% que suelen pedir los bancos como entrada. Para ellos, esta fórmula fue su vía hacia la propiedad.

Ventajas reales:

• Vives en la casa antes de decidir  
• Ganarás tiempo para ahorrar o mejorar tu perfil para una hipoteca  
• Parte del alquiler cuenta como pago anticipado  
• Reduces el miedo a equivocarte

Riesgos que debes calcular:

• Si luego no compras, puedes perder la prima inicial  
• El alquiler suele ser algo más alto que el de mercado  
• Si el mercado baja, puedes acabar pagando más de lo que vale  
• No siempre es fácil obtener hipoteca exacta cuando toque comprar

‍

Para ti como propietario o vendedor

En ventas complejas o cuando la vivienda lleva tiempo parada, esta fórmula da oxígeno. Yo mismo asesoré a un propietario con un piso en Marratxí que tenía dificultad para vender. No quería bajar el precio, pero necesitaba ingresos. Con esta fórmula, lo alquiló 2 años y acabó vendiéndolo al precio deseado. Ambas partes salieron ganando.

Ventajas:

• Ingresos desde el primer día sin renunciar a la venta  
• Compromiso firme de quien alquila  
• Rentabilidad anual mediante rentas (el alquiler en Baleares ofrece entre 6% y 7% de rentabilidad)

Inconvenientes:

• Inmovilizas la vivienda: no puedes venderla a otro durante el plazo  
• Si el comprador no ejerce su derecho, has perdido tiempo  
• Si el mercado sube, ya no puedes renegociar el precio

‍

‍

¿Qué impuestos y gastos implica?

‍

Esta parte no suele estar clara, y es esencial. En Mallorca y en el resto de España, las reglas son estas:

• Como inquilino, pagas ITP sobre la renta del alquiler si dura más de 6 meses  
• Si decides comprar, pagarás el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sobre el precio fijado en el contrato (no sobre el de mercado)  
• El vendedor declara el beneficio en su IRPF, igual que en una venta habitual  
• La prima inicial no se devuelve si no ejerces la compra, salvo que lo pactéis distinto

‍

Caso real: alquilar con opción a compra y luego decidir

‍

Laura y Pedro, una pareja que conocí en 2021, querían comprar un piso en Santa Catalina pero aún pagaban un préstamo personal. Sus ahorros no eran suficientes, y el banco les pedía demostrar mayor estabilidad.

Buscamos viviendas que permitieran alquilar con opción a compra. Encontramos una ideal. Negociamos una prima del 6%, y firmaron por dos años. Durante ese tiempo vivieron allí, mejoraron sus finanzas, y recibieron el sí del banco. Cuando ejercieron su derecho, habían descontado ya 19.200€ del precio final.

Ahora viven en su casa, sin haber pasado por el estrés inicial de una hipoteca imposible.

‍

‍

Conclusión personal

‍

En resumen, el alquiler con opción a compra no es para todo el mundo, pero en las circunstancias adecuadas, puede ser una solución muy potente. Permite a quien todavía no puede comprar alcanzar su objetivo sin correr tanto riesgo de entrada.

Para ti como propietario, si estás abierto a una solución a medio plazo y te interesa recibir ingresos mientras preparas una venta, puede ser la vía más inteligente.

Mi consejo es que no te lances sin asesorarte. Haz las cuentas, ponlo todo por escrito, y si eliges este camino, hazlo sabiendo desde el inicio a qué te comprometes.

Porque tu casa, tu tiempo y tu dinero, merecen decisiones claras y sin sorpresas.