Pasos para comprar una casa en 2025: Guía completa y consejos

Si estás pensando en comprar una vivienda, ya te habrán dicho que es un proceso largo, lleno de trámites y decisiones importantes. Y es cierto. Pero también te aseguro que, con la información clara y el orden adecuado, todo se vuelve más fácil y, sobre todo, más seguro.

He acompañado a decenas de familias en Mallorca que han pasado por este mismo camino: dudas sobre el dinero, miedo a firmar arras, hipotecas con condiciones casi inentendibles... Por eso he preparado esta guía personal, desde lo que he aprendido con mis clientes y el equipo, para ayudarte a ti con los pasos para comprar una casa sin cometer errores y sabiendo qué esperar en cada momento.

Aquí no hay promesas vacías: son hechos, leyes, y decisiones reales. Vamos paso a paso.

1. Piensa si realmente es el momento de comprar tu casa

Empezar con esta pregunta es más importante de lo que parece. No todos los momentos son ideales para comprar, y eso depende tanto del mercado como de tu vida personal.

¿Tienes estabilidad laboral? ¿Piensas quedarte varios años en la misma ciudad? ¿Tienes algo de dinero ahorrado? Si las respuestas son dudosas, tal vez alquilar sea más sensato hoy. Pero si la respuesta es sí, vamos con el siguiente paso.

2. Calcula con precisión cuánto puedes gastar (sin arriesgarte)

Vemos demasiados compradores que se quedan atrapados en casas que no pueden permitirse de verdad. La regla básica en España: necesitas tener al menos un 30% del precio total ahorrado.

20% como entrada si pides hipoteca, porque los bancos solo financian hasta el 80% del valor de tasación. Y otro 10% para impuestos y gastos.

Si compras sin hipoteca, calcula el total de la casa más ese 10%.

Además, la cuota mensual de tu hipoteca (si la necesitas) no debe superar el 35% de tus ingresos netos. Te dejo un ejemplo simple:

• Piso de 250.000 €  

• Aportación mínima: 50.000 € (20%)  

• Gastos e impuestos: unos 25.000 € (10%)  

• Total que debes tener ahorrado: 75.000 €  

Si no llegas, toca ajustar el presupuesto o esperar un poco más.

¿Cuáles son los gastos e impuestos al comprar?

Al comprar una vivienda en España se paga:

• IVA (10%) si es nueva o ITP (6%-10% dependiendo de la comunidad) si es de segunda mano  

• IAJD (0,5% a 1,5%, según la comunidad)  

• Notaría, registro, gestoría (unos 3.000 a 5.000 €)  

3. Elige entre obra nueva o segunda mano según tus necesidades

Comprar obra nueva tiene ventajas: eficiencia energética, garantías legales y posibilidad de elegir ciertos acabados. Pero esas opciones vienen con un precio más alto y plazos largos de entrega.

 Una vivienda de segunda mano puede estar lista para entrar, es más barata y se negocia más fácil. Aunque quizá necesite reforma. Aquí es clave ver la ITE (Inspección Técnica del Edificio), si la comunidad la exige, y preguntar por posibles derramas.

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4. Busca con criterio: casa, barrio y futuro

Hemos visto que muchos compradores se enamoran rápido de una casa... pero luego descubren que no encajaba en su vida. Para comprar con cabeza, ten en cuenta:

• Estado de la casa: instalaciones, luz natural, orientación, distribución  

• Barrio: transportes, servicios, ruidos, valores futuros  

• Comunidad: cuotas, reglas, vecinos, ascensor, reformas planeadas  

• Qué incluye: mobiliario, electrodomésticos, trastero, garaje  

Mi recomendación profesional: visita al menos tres casas antes de tomar cualquier decisión. Toma notas, compara y no tengas miedo a decir que no.

5. Haz una oferta razonada y empieza la negociación

Cuando encuentras “la casa”, no lances una oferta sin analizar dos cosas: cuánto estás dispuesto a pagar y cómo está el mercado en esa zona.

Nosotros usamos análisis de precios recientes e históricos en cada barrio para aconsejar a los compradores. Como tú no necesitas un software, basta con mirar viviendas similares en portales inmobiliarios y ver cuánto tiempo llevan publicadas. Si la casa lleva mucho tiempo a la venta, hay margen. Si hay varias visitas o reservas en curso, prepara una oferta fuerte.

6. Firma el contrato de arras: el compromiso serio

Una vez alcanzáis un acuerdo, toca formalizarlo. El contrato de arras es clave. Aquí cada parte se compromete: tú a comprar, y el vendedor a vender bajo ciertas condiciones.

Se suele entregar el 5% al 10% del precio como señal. Si tú renuncias, pierdes ese dinero. Si el vendedor se echa atrás, debe devolverte el doble. Asegúrate de que:

• Se indica el plazo para escritura  

• Se reflejan los muebles que se quedan  

• Se menciona si hay hipoteca vigente o cargas

7. Solicita hipoteca (si la necesitas) y prepara documentación

Aunque muchas personas empiezan por aquí, nosotros recomendamos buscar hipoteca una vez tienes la vivienda escogida y un contrato de arras en marcha. Así el banco analiza esa vivienda concreta.

De todos modos, tener una preaprobación antes acelera mucho el proceso. Hoy en día, los bancos piden:

• Nóminas de los últimos 3 meses  

• Declaración de la renta  

• Vida laboral o contrato fijo  

• Certificado de deudas  

• Copia del contrato de arras

También pedirán una tasación oficial, que tú debes pagar (unos 500 €) o un tasador contratado por el banco. El valor en la tasación influye mucho en el importe final que te prestan. Es obligatorio que el tasador esté inscrito en el Banco de España.

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8. Revisión de cargas y firma en notaría

Antes de la firma, recomiendo confirmar que no hay deudas pendientes. Para ello, pide al vendedor:

• Nota simple actual del registro  

• Certificado de estar al día con la comunidad  

• Último recibo del IBI  

• Certificado energético (obligatorio para escriturar)

Con todo en orden, toca firmar la escritura pública en notaría. De ahí se inscribirá en el Registro de la Propiedad en tu nombre, y serás oficialmente propietario.

Ese día recomendamos llevar:

• DNI de todas las partes  

• Comprobante de transferencia del pago restante  

• Justificante del pago de los impuestos (dependiendo del caso)

La notaría también asignará una gestoría para inscribir la compra y darte las escrituras definitivas.

Caso real: cuando los plazos apretados se convierten en ventaja

Marta y Luis buscaban casa en Palma. Habían visitado cinco pisos y uno les encantó, pero no tenían preaprobación hipotecaria. El vendedor quería una firma rápida.

Nos llamaron desesperados. Revisamos su perfil y vimos que cumplían bien los requisitos. En menos de tres días consiguieron una tasación, se firmó el contrato de arras con una cláusula que permitía 15 días de resolución hipotecaria, y cerraron la compra dos semanas después.

No siempre es tan rápido, pero con coordinación y decisiones ágiles, es posible.

Después de comprar: qué hacer para no complicarte

A veces, después de firmar la escritura, la gente baja la guardia… justo cuando aún hay cosas clave por resolver:

• Dar de alta luz, agua, gas, internet  

• Cambiar la titularidad del IBI  

• Notificar cambio de propietario al Ayuntamiento  

• Contratar un seguro de hogar  

• Guardar toda la documentación ordenada  

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Reflexión final: comprar con claridad es comprar con seguridad

Comprar una casa no es una tarea sencilla, lo sé. Pero tampoco tiene por qué ser un salto al vacío. He visto a demasiadas personas sufrir durante este proceso por falta de información, por confiar ciegamente o por tomar decisiones aceleradas.

Mi consejo: toma el control, pregunta, compara, exige claridad en cada paso. Y si te rodeas de personas que ya han pasado por esto contigo, como hicimos nosotros con Marta y Luis, todo fluye mejor.

Al final, se trata de algo más grande que ladrillos: es tu casa, tu tranquilidad, tu futuro.

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¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una casa?

El proceso de compra de una casa en España incluye: analizar tu situación económica, buscar vivienda, calcular gastos, hacer oferta, firmar contrato de arras, gestionar hipoteca (si aplica), comprobar cargas y firmar escritura en notaría. Después, inscribirla y dar de alta los suministros.

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