Ganancia patrimonial y IRPF: lo que realmente pagarás al vender tu piso

Estos últimos meses he hablado con varios propietarios en Mallorca que no sabían cuántos impuestos tendrían que pagar al vender su casa. Algunos pensaban que si ganaban 100.000 € con la venta del inmueble, se quedaban con todo. Otros directamente no sabían qué era una ganancia patrimonial.

 Lo entiendo. No es evidente. Por eso escribí este artículo que parte de mi experiencia ayudando a clientes a vender con éxito —y sin sustos—. Espero que a ti también te sirva.

¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor por el que compraste tu casa y el valor real por el que la vendes, restando los gastos asociados. Esa ganancia se declara en tu IRPF. Si hay beneficio, Hacienda te cobra por ese incremento de patrimonio.

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¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

Se resta el valor de adquisición (precio de compra más gastos) al valor de transmisión (precio de venta menos gastos). El resultado es la ganancia patrimonial, que tributa en el IRPF entre el 19% y el 28%, según el importe total.

Aquí te explico los elementos reales que debes tener en cuenta para calcular tu ganancia patrimonial:

1. Valor de transmisión: Es el precio final por el que vendes tu piso.

A este valor puedes restar:

  • Los gastos por notaría, gestoría y cancelación de hipoteca, si los pagas tú

  • La comisión de agencia

2. Valor de adquisición: Es lo que te costó en su día.

Aquí debes sumar:

  • El precio de compra

  • El IVA o ITP que pagaste (según si era obra nueva o segunda mano)

  • Los gastos del notario y la escritura de compra

  • Las reformas importantes que puedas justificar con factura (cambiar instalaciones, reforma integral, no una lavadora nueva)

Este cálculo es importante porque muchas veces el propietario no incluye reformas, o no tiene en cuenta los gastos deducibles, con lo cual acaba pagando más IRPF del que le corresponde. Nosotros lo revisamos siempre con cada cliente.

 Un dato curioso que muchas personas no saben es que si todavía estás pagando hipoteca, eso no afecta el cálculo de la ganancia patrimonial. Puedes vender aunque tengas hipoteca, pero Hacienda sólo valora lo que ganaste respecto al precio de compra, no lo que aún debas.

 Esto lo vimos claramente con María, una clienta de Tramuntana. Compró hace 14 años por 185.000 €, vendimos por 310.000 €, y aunque aún debía 32.000 € de hipoteca, Hacienda le contabilizó un beneficio sobre esos 125.000 € de diferencia, aplicando sus porcentajes.

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 ¿Cómo tributa la venta de un piso en el IRPF?

Cada vez que ganes dinero con la venta de tu casa, ese beneficio entra dentro del IRPF, pero como ganancia patrimonial, no como rentas del trabajo.

Los tipos impositivos varían con el tramo:

• Hasta 6.000 €: tributas al 19%

• De 6.000 a 50.000 €: tributas al 21%

• De 50.000 a 200.000 €: tributas al 23%

• Más de 200.000 €: tributas al 27%

• Más de 300.000 €: tributas al 28% (nuevo desde 2023)

¿Y si quiero reinvertir la ganancia patrimonial?

Aquí viene una excepción importante que puede hacerte ahorrar mucho: la exención por reinversión en vivienda habitual.

 Si vendes tu vivienda habitual y en un plazo de dos años compras otra que será también tu vivienda habitual, puedes evitar pagar IRPF por esa ganancia. Es decir, Hacienda te permite reinvertir sin penalización, pero debes cumplir las siguientes condiciones:

• Debes haber vivido allí como mínimo 3 años (como residencia habitual)

• Debes reinvertir todo o parte del beneficio

• La compra de la nueva vivienda debe hacerse antes de 2 años desde la venta

Esto lo aplicamos en varias gestiones con propietarios residentes en Palma que vendieron casa y se mudaron a otra más pequeña. Al reinvertir toda la ganancia, no pagaron IRPF. Para mí, entender esto bien es la clave si quieres cambiar de casa sin perder parte de lo que has ganado.

¿Y si tu casa tiene hipoteca? Así se calcula

Hay confusión con esto, y lo entiendo. Lo importante es que el cálculo de la ganancia patrimonial no depende del préstamo pendiente, sino del valor por el que compraste y vendes.

 Por ejemplo, si compraste tu casa por 180.000 € con hipoteca y la vendes por 285.000 €, da igual si aun debes 20.000 €. Hacienda verá que tienes una ganancia patrimonial de 105.000 €, y sobre eso calculará el IRPF.

 No confundas este cálculo con lo que te llevas neto en el banco. Puede que del precio final, tengas que descontar la hipoteca aún pendiente, los gastos de venta, y entonces sí, eso es lo que realmente verás ingresado. Pero Hacienda va por otro camino.

 Si necesitas ver esto claro, recomiendo hacer una tabla de dos columnas: ingresos por la venta y gastos. Nosotros lo hacemos siempre con los propietarios, sobre todo cuando hay herencias o varias hipotecas implicadas.

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¿Cuánto se lleva Hacienda de la venta de una casa?

Esta es probablemente la pregunta más directa que recibo: ¿Cuánto se lleva Hacienda cuando vendo mi piso?

 No hay una única respuesta, pero sí una fórmula clara: entre el 19% y el 28% del beneficio neto obtenido.

 También debes considerar otros posibles costes:

• Plusvalía municipal (a pagar al ayuntamiento): varía según el municipio

• Cancelación anticipada de hipoteca (si aplica)

• Certificado energético (CEE), obligatorio para vender

• IBI del año en curso: lo habitual es prorratearlo con el comprador

En Mallorca, cada ayuntamiento tiene sus propias tarifas de plusvalía. En Palma, por ejemplo, se revisó el cálculo hace poco tras la nueva ley;.

CASO REAL: “Pensaba que me quedaba con todo lo que ganaba”

Antonio y Clara vivían en Inca. Compraron su casa en 2010 por 165.000 €, invirtieron en una gran reforma y la vendimos en 2023 por 295.000 €. Pensaban que iban a recibir todo el beneficio sin deducciones.

Pero al revisar con ellos:

• Precio compra + IVA + reforma = 185.000 €

• Precio venta con deducciones = 285.000 €

• Ganancia patrimonial = 100.000 €

Esto implicaba pagar en la renta cerca de 21.500 €. Al principio les pareció mucho. Pero luego se tranquilizaron al ver que podían usar parte de esa ganancia para reinvertir y reducir la carga fiscal. ¿El resultado? Compraron otra vivienda por 230.000 €, reinvirtieron gran parte y sólo pagaron unos 3.000 €.

Hoy viven en su nueva casa en Llucmajor, y nos mandaron un mensaje que no olvidaré: “Sin vuestra guía, habríamos metido la pata con Hacienda.”

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Lo que recomendamos con cada venta en Mallorca

Si vas a vender tu casa en Mallorca y te interesa saber qué parte irá para ti y qué parte se lleva Hacienda, la clave está en planificar con tiempo.

Te resumo lo que solemos revisar con cada cliente:

1. Reúne todas las facturas desde la compra: escritura, ITP, notaría, reformas, etc.

2. Calcula la plusvalía municipal en tu ayuntamiento

3. Consulta simulación de IRPF según tu ganancia esperada

4. Analiza si puedes acogerte a la exención por reinversión

5. No te olvides del IBI y del certificado energético

Las decisiones sobre tu casa afectan no solo tu presente, sino tu futuro financiero. Si vendes con prisa o sin saber, puede que acabes regalando dinero al Estado por no haber declarado correctamente.