Cédula de habitabilidad: qué es, para qué sirve y cómo conseguirla en 2025

La cédula de habitabilidad parece un simple papel, pero cuando estás vendiendo o comprando una vivienda en Mallorca, puede terminar siendo la pieza que bloquea o libera toda la operación.

En mi experiencia como agente inmobiliario, he visto ventas que se han caído por no tenerla actualizada. Y también he acompañado a propietarios que no tenían ni idea de que su piso no contaba con ella. Así que en este artículo quiero explicarte de forma clara, desde mi experiencia, qué es la cédula de habitabilidad, cuándo la necesitas y cómo tramitarla si te falta o está caducada.

Además, verás situaciones reales que he vivido en Mallorca para que tú no cometas los mismos errores. Porque vender una casa no es solo encontrar un comprador. Es entender bien lo que necesita tu propiedad para poder cerrar con seguridad y sin sustos.

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¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Es un documento oficial que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada: superficie, ventilación, iluminación, seguridad, acceso y saneamiento. Sin ella, no se puede considerar que el inmueble es legalmente habitable.

En Mallorca, como en el resto de Baleares, la cédula es emitida por el Consell Insular correspondiente. Es obligatoria tanto en viviendas nuevas como antiguas, y también en casos de reforma que afecten a elementos clave del inmueble.

No tenerla no significa que la casa esté en ruinas, pero sí que no está reconocida legalmente como vivienda habitable. Y esto puede crear más problemas de los que uno se imagina.

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¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

Sirve para varios trámites importantes, y sin ella podrías bloquear operaciones como:

• Dar de alta suministros de agua, electricidad o gas

• Vender legalmente el inmueble (en muchas notarías lo exigen)

• Alquilar a largo plazo con contrato legal

• Empadronarte legalmente en esa dirección

• Solicitar una hipoteca

Incluso si no planeas vender ahora, tenerla vigente te ahorrará prisas y problemas cuando llegue ese momento.

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

Sí, pero con condiciones. Algunas notarías permiten la escritura si ambas partes están de acuerdo y se incluye una cláusula en la que el comprador asume la responsabilidad de solicitarla después. Pero muchas hipotecas la exigen, por lo tanto, si el comprador necesita financiación, puede que la operación no avance.

¿Se puede empadronar uno en una casa sin cédula de habitabilidad?

Los ayuntamientos no deberían permitirlo, aunque en la práctica algunos lo hacen de forma provisional. Pero cuidado: si luego necesitas demostrar que vives allí legalmente (por ejemplo, en un trámite escolar u oposiciones), podrías tener problemas.

El caso de Laura: "Me enteré cuando ya tenía comprador"

Laura heredó un piso en Santa Catalina (Palma) de sus padres. Estaba en buen estado y ya tenía comprador con financiación preaprobada. Firmaron un contrato de arras con fecha de firma a 45 días. Al preparar la documentación, encontramos que el piso figuraba aún como “almacén transformado” y nunca había obtenido la cédula de habitabilidad.

Ella pensaba que estaba todo en orden porque sus padres vivían allí desde hacía 30 años. Pero no. No había certificado energético (CEE), ni cédula, ni declaración de obra nueva inscrita en el Registro.

En ese momento, pusimos en marcha técnicos para legalizar lo posible, y conseguimos una cédula mediante expediente de legalización. Pero el comprador, por seguridad, se retiró. Laura encontró otro comprador dos meses después, pero ya tuvo que rebajar el precio inicial un 8 % por la incertidumbre creada.

Por eso siempre recomiendo revisar la cédula antes de poner tu casa a la venta. No hacerlo puede costarte tiempo, nervios y miles de euros.

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Piso sin cédula de habitabilidad: ¿qué implica?

Cuando vendes una vivienda sin cédula activa, hay riesgos reales:

• El comprador puede echarse atrás a última hora

• El banco puede rechazar la hipoteca

• Puede haber una reclamación legal posterior si no informas con claridad

• El valor de mercado se reduce al no ser plenamente habitable

 A veces nos preguntan si es legal tener alquilado un  piso sin cédula de habitabilidad. Legal, no. Aunque se hace. Pero si hay un incumplimiento, el contrato puede ser declarado nulo.

También conviene saber que tener o no esta cédula no exime del pago de impuestos. Incluso una vivienda sin cédula de habitabilidad paga IBI si fiscalmente está registrada como inmueble urbano.

Cómo conseguir la cédula de habitabilidad en Mallorca

Tienes que presentar una solicitud ante el Consell Insular junto con:

1. Solicitud oficial firmada

2. Certificado técnico emitido por un arquitecto o arquitecto técnico

3. Pago de tasas

4. Planos y documentación catastral exacta

La duración del trámite suele ser de 1 mes, pero puede alargarse si falta documentación o hay irregularidades.

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

El coste técnico (inspección, planos, certificado) suele rondar entre 120 y 250 euros. A eso se suma la tasa oficial, que está entre 30 y 60 euros en función del municipio. Puedes consultar la tarifa actualizada en la web oficial del Consell de Mallorca.

Cómo renovar la cédula de habitabilidad

La cédula tiene una validez de 10 años. Antes de vencer, conviene solicitar la renovación. El proceso es parecido al inicial, pero más sencillo si no ha habido reformas mayores.

Si tu vivienda es antigua, puede que no haya cédula o esté archivada bajo otra referencia. En ese caso, puedes buscar cédulas de habitabilidad vigentes en esta página oficial.

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¿Qué pasa si mi casa no puede conseguir la cédula?

En algunos casos, el inmueble no puede obtener la cédula por razones urbanísticas, por ejemplo:

• Edificaciones ilegales en suelo rústico

• Viviendas sin final de obra registrado

• Inmuebles con carga o sanción urbanística

• Reformas sin licencia

Ahí el proceso se complica. Puede que se necesite un expediente de legalización o incluso demoler parte de la construcción. Hemos trabajado con técnicos que han asumido estas tareas, pero lleva tiempo y, sobre todo, paciencia.

Si estás en esta situación, mi recomendación es clara: asesórate antes de poner el inmueble a la venta. Porque sin una estrategia clara, es fácil chocar contra un muro.

Reflexión final

Sé que todos esperamos que vender una vivienda sea solo cuestión de encontrar comprador. Pero la realidad en Mallorca es otra: necesitas papeles, claridad, previsión y una estrategia legal desde el minuto uno.

En estos años he visto que los propietarios más preparados no son quienes tienen las casas más bonitas, sino los que se han informado bien, se han rodeado de buenos técnicos y han hecho las cosas con paciencia.

Si piensas vender o simplemente entender mejor la situación legal de tu vivienda, empieza mirando si tienes la cédula vigente. Puedes buscarla online o llevarla físicamente al técnico. Y si no está, todavía estás a tiempo de poner todo en regla antes de sacar tu piso al mercado.

Porque nada da más seguridad al comprador que ver una casa lista para entrar, y legalmente en orden.

Esa tranquilidad también es para ti.